Grondbeleid

Er zijn geen nieuwe ontwikkelingen op het gebied van regelgeving.

De behoefte aan woningen in Amersfoort is net als in de rest van Nederland nog steeds groot. De gemeente en de corporaties hebben de ambitie om binnen het woningbouwprogramma de komende jaren extra (sociale) huurwoningen voor de doelgroepen beschikbaar te krijgen. Bij nieuwe ontwikkelingen bestaat de verplichting minimaal 35% sociale woningbouw toe te voegen aan het programma. Ook wordt ingezet op meer woningen in de categorie middenhuur, zoals uitgewerkt in het vastgestelde Deltaplan Wonen. Periodiek wordt gerapporteerd over de voortgang van de woonopgave, zie hiervoor RIB 068- Voortgang woningbouwopgave 2022-2. De rente is de afgelopen 2 jaar structureel gestegen. Dit heeft een negatief effect op de woningprijzen.
Voor huurwoningen geldt dat als gevolg van (verdergaande) reguleringen de maandhuren beperkter kunnen stijgen en onder druk staan. Tegelijk stijgen de bouwkosten van woningen. Deze stijging is hoger dan de opbrengstenstijging en dit leidt er per saldo toe dat de residuele grondopbrengsten onder druk staan.
Voor de korte termijn zijn de parameters voor grondopbrengsten  bijgesteld van 2% naar - 1% per jaar.

Op de Nederlandse bedrijfsruimte markt in het algemeen, en zeker ook die in de Amersfoortse regio, is sprake van grote krapte. De bloei van het Nederlandse bedrijfsleven van de laatste jaren heeft gezorgd voor een grote vraag naar verschillende soorten bedrijfsruimten. Tegelijkertijd nam het aanbod van beschikbare bedrijfsruimten fors af en is er nauwelijks grond beschikbaar voor nieuwbouwontwikkelingen.
De oorlog in Oekraïne, stijgende prijzen (inflatie) en de haperende wereldhandel remmen echter de economische ontwikkeling. De grondprijzen blijven vooralsnog op niveau vanwege de krapte op de vastgoedmarkt. Veel partijen zijn hun voorraden dichtbij de consument aan het vergroten om hun kosten in deze onzekere tijd beheersbaar te houden en de leverzekerheid tegelijk te vergroten. Dat is terug te zien in de toenemende vraag naar logistiek vastgoed en dientengevolge stijgende huren hiervan. Daarnaast zorgt de realisatie van veelal kleinere appartementen met weinig bergruimte voor een stijgende vraag naar individuele opslagmogelijkheden, zoals bijvoorbeeld AllSafe, Safestore en Shurgard die bieden. De bedrijfsruimte markt laat verder een wisselend beeld zien. Enerzijds is er krapte en een grote vraag die zorgt voor stijgende prijzen. Anderzijds groeit de onzekerheid bij beleggers en hebben ontwikkelaars te maken met kostenstijgingen. Voor Amersfoort zijn geen signalen voor afwijkende ontwikkelingen. De vraag naar grond om bedrijfsverzamelgebouwen op te realiseren blijft onverminderd groot.
Van de resterende kavels in bedrijvenpark Vathorst zijn er op dit moment een beperkt aantal vrij beschikbaar. Voor het merendeel van de nog niet-bebouwde percelen geldt dat hier reeds verkoopgesprekken over plaatsvinden of dat de betreffende kavels vrijgehouden worden voor de realisatie van de Danzigtunnel.
Op bedrijventerrein de Wieken zijn op dit moment geen bedrijfskavels vrij beschikbaar.

Bij de vaststelling van een bestemmingsplan worden de financiële kaders van een ontwikkeling vastgelegd in een grondexploitatie. Ten behoeve van het opstellen van de jaarrekening zijn de lopende grondexploitaties per 1-11-2022 geactualiseerd. De exploitaties zijn getoetst aan de huidige marktsituatie: zowel het prijsniveau als de planningen zijn, waar nodig, bijgesteld.
Een toelichting van deze getallen is opgenomen in het Meerjaren Programma Grondexploitaties 2022 (MPG 2022), die is vastgesteld op 27 juni 2023.

Tabel: PG.01 Grondexploitaties
(x € mln.)

Ruimtelijke ontwikkelingen zijn vaak complexe, langjarige trajecten waar veel geld mee gemoeid is. Dergelijke projecten kennen verschillende risico’s. Bij de herzieningen van de grondexploitaties worden de risico’s gekwantificeerd. Sinds de wijziging van het BBV  in 2016 is binnen grondexploitaties maar een beperkte post onvoorzien opgenomen, waardoor het risicoprofiel is gestegen. Slechts een beperkt deel van de risico’s kan worden opgevangen. De overige risico’s worden meegenomen bij het bepalen van het gemeentebrede benodigde weerstandsvermogen. De methodiek hiervan is vastgesteld door het college (zie Risico’s grondexploitaties: zo werkt het in Amersfoort  ).
Voor het risicomanagement maken wij gebruik van de Risman methodiek. Voor alle grote projecten zijn de risico’s nader geïdentificeerd en voorzien van beheersmaatregelen. Hierdoor kan beter gestuurd worden op de projecten. Voor het bepalen van de hoogte van de risico's is gebruik gemaakt van een Monte Carlo-analyse. Het totaalbedrag aan risico's wordt betrokken bij de analyse van het totaal benodigde weerstandsvermogen.
Mede voor het bepalen van de risico's worden de grondexploitaties jaarlijks herzien. Bij deze herziening worden nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen niet meegenomen. Toch kunnen deze ontwikkelingen, zoals bijvoorbeeld Bovenduist of de herontwikkeling van de huidige stadhuislocatie of de ontwikkeling van Kop van Isselt een substantieel risico-profiel met zich meebrengen, afhankelijk van de gekozen ontwikkelstrategie. Omdat deze strategie nog niet vastligt en ook andere ruimtelijke en financiële kaders niet zijn vastgesteld, zijn deze toekomstige risico's buiten beschouwing gelaten. De bandbreedte van de risico's van deze projecten wordt voorlopig ingeschat op 10 - 20 miljoen. De risico's van de nieuwe gebiedsexploitatie Hoefkwartier zijn opgenomen, om meer inzicht te geven over de risico’s die horen bij het faciliterende en actieve grondbeleid.
De stijgende prijzen, de beperkte capaciteit op de arbeidsmarkt en de economische onzekerheid zijn meegenomen in het huidige MPG  en bij het bepalen van de parameters die gehanteerd zijn in de grondexploitaties. In aanloop naar de komende herzieningen zijn deze verwachtingen opnieuw getoetst aan de realiteit van de grondexploitaties, zie hiervoor 'Vaststelling uitgangspunten Meerjaren Programma Grondexploitaties (MPG) 2022  '.

Tabel: PG.02 Risico's en weerstandsvermogen

Paragraaf Weerstandsvermogen en risicobeheersing : In deze paragraaf wordt het totale overzicht van risico’s voor de gemeente inclusief de risico’s van de grondexploitatie weergegeven.